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동작구 성동구 아파트 투자전략, 패닉바잉 이후 해법 : 6·27 9·7 대책 이후 동작구 성동구 아파트 투자법

ovarland 2025. 10. 1. 23:38

동작구 아파트 투자와 성동구 아파트 투자를 중심으로 한 아파트 투자 전략을 다루며, 최근 6·27 대책과 9·7 대책 이후 수도권 상급지 아파트 시세 변화와 10억 아파트 투자 가능성, 실거주 겸 투자 방식, 하락장 아파트 투자와 상승장 아파트 투자 시나리오까지 심층 분석한 내용을 정리했습니다.

동작구 아파트 투자와 성동구 아파트 투자에 관심 있는 분들이라면 최근 부동산 흐름을 반드시 주목해야 합니다. 2025년 6·27 대책과 9·7 대책 이후 수도권 상급지 시장은 일시적인 거래 절벽을 겪었지만, 다시 가격 상승과 패닉바잉 현상이 나타나고 있습니다. 특히 아파트 투자 전략을 고민하는 10억 예산 실수요자에게 동작구와 성동구는 실거주 겸 투자 모두 가능한 지역으로 평가받습니다. 지은 지 20년 이내의 구축 아파트를 중심으로 하락장 방어 전략과 상승장 공격 전략을 나누어 살펴보면, 동작구 흑석동과 성동구 성수동·왕십리 일대가 핵심 투자 포인트로 떠오르고 있습니다. 이번 글에서는 하락장과 상승장 두 가지 시나리오에 따라 동작구·성동구 아파트 투자 심층 리서치 결과를 자세히 정리해드립니다.

동작구·성동구 10억 이하 아파트 투자 전략 심층 분석

1. 6·27 및 9·7 부동산 대책 이후 동작구·성동구 시장 동향

올해 정부가 **6·27 대책(수도권 주택담보대출 한도 6억 제한)**과 **9·7 대책(주택 공급 방안)**을 잇달아 발표한 이후, 동작구와 성동구 부동산 시장은 일시적인 거래 절벽을 겪은 뒤 다시 활기를 되찾고 있습니다. 6·27 대출 규제 직후인 7월에는 대출 의존도가 높았던 성동구와 동작구의 아파트 거래량이 전달 대비 80% 이상 급감하며 서울시 평균(-66%)보다 훨씬 큰 감소폭을 보였습니다. 맞벌이 고소득 실수요자가 몰린 이들 지역이 대출규제의 직격탄을 맞았기 때문입니다. 다만 8월 들어 거래량은 바닥을 찍고 서서히 회복 조짐을 보였고, 9월에는 정책 효과가 제한적인 가운데 매수심리가 다시 살아나는 모습입니다news.bizwatch.co.krnews.bizwatch.co.kr. 실제 한국은행 분석에 따르면 6·27 대책 10주 후에도 서울 집값 주간 상승률은 약 0.1% 수준을 유지해 과거 대책 대비 둔화 폭이 작았고, 9·7 대책 이후로도 서울 대부분 지역에서 상승률이 오히려 높아졌습니다. 정부 대책에도 불구하고 성동구 아파트값은 5주 연속 상승세를 이어가며 주간 상승률 0.59%로 서울에서 가장 큰 폭의 오름세를 보이기도 했습니다.

이처럼 가격 상승 기대감이 꺾이지 않자 ‘패닉바잉’까지는 아니더라도 일부 수요자들의 FOMO 현상도 나타나고 있습니다. 대출 규제와 거래 제한을 피하려는 수요자들이 경매시장으로 몰리면서 성동·동작 등 한강변 인기지역 아파트 경매 낙찰가율이 100%를 넘는 과열 양상을 보였습니다. 서울 아파트 평균 낙찰가율이 9월 현재 97.3%로 급등했고, 성동구의 경우 경매에 나온 아파트 8건 모두 낙찰되는 등 낙찰률이 100%에 달했습니다. 특히 **“비규제지역인 성동·동작구에 토지거래허가구역 지정 가능성이 커지자 그 전에 집을 사려는 매수자들이 몰렸다”**는 분석이 나와, 동작구·성동구 시장의 열기를 보여줍니다. 요약하면, 대책 직후 움츠러들었던 거래는 두 달 만에 다시 회복되고 가격 상승세도 이어지는 중이며, 핵심지역에서는 매수 열기가 여전히 뜨거운 상태입니다.

2. 현재 예산(10억)으로 접근 가능한 아파트 매물 유형

현금 4억 + 대출 6억 = 총 10억 원의 예산으로 동작구와 성동구에서 준공 20년 이내의 실거주 가능한 아파트를 찾을 경우, 주로 중소형 평형의 준신축 아파트를 고려하게 됩니다. 두 지역 모두 평균 시세가 높아 전용면적 84㎡급 국평은 대부분 10억을 넘지만, 전용 50~60㎡대의 소형이나 준중형 아파트는 10억 이하 매물이 비교적 존재합니다. 예를 들어 동작구 흑석동의 한강 변 대단지인 *흑석한강센트레빌(2009년 준공)*의 경우 전용 84㎡는 최근 16억 원 선에 거래되었으나, 전용 59㎡ 등 소형은 8억 원대에도 실거래된 사례가 있습니다. 마찬가지로 성동구 행당동의 서울숲푸르지오(2010년대 준공) 전용 84㎡가 올해 7월 12억4,500만 원에 거래되었는데, 이 단지의 전용 59㎡는 시세 약 9~10억 원으로 예산 범위 내 매입이 가능합니다.

요약하면 동작구에서는 흑석동·노량진동 등 한강 인접지나 상도동·사당동 등 역세권 중소형 아파트 위주로 10억 이하 매물이 나옵니다. 성동구의 경우도 왕십리역·금호역·옥수역 인근의 중소형 아파트들 중 일부가 10억 원대 초반에 형성되어 있습니다. 예컨대 금호동 일대 대단지들의 20평대(전용 60㎡ 내외) 최근 최고가가 8~9억 선이고 30평대도 10억 안팎에 형성된 단지가 있습니다. 이러한 매물들은 2005~2015년 사이 입주한 대단지 브랜드 아파트의 작은 평형인 경우가 많아, 관리 상태가 양호하고 실거주에도 무리가 없습니다. 다만 인기 지역의 구축 아파트일수록 가격이 상승 국면에서 이미 많이 올라 있어 동일 예산으로 선택 폭이 넓지 않고, 역세권이 아닌 소규모 단지는 유동성이 낮다는 점을 유의해야 합니다.

3. 하락장 대비 방어적 투자 전략

부동산 시장이 하락 국면에 접어들 경우에는 가치 보존이 뛰어난 안전자산 성격의 아파트를 고르는 것이 중요합니다. 동작구와 성동구에서 방어적 전략으로 접근한다면 입지 여건, 단지 규모, 수요 안정성을 중점적으로 살펴보게 됩니다. 구체적인 전략은 다음과 같습니다:

  • 입지: 역세권·학세권 등 생활 인프라 최우수 입지의 아파트를 선정합니다. 지하철역과 버스 환승이 편리하고 학군이 좋은 지역의 주택은 불황기에도 실수요가 꾸준하여 가격 방어에 유리합니다. 예를 들어 성동구에서는 왕십리역·옥수역 부근, 동작구에서는 이수역·흑석역 부근 등의 핵심 입지가 여기에 해당됩니다. 이러한 지역들은 하락장에서도 “금호·옥수동 역세권 대단지 위주로” 가격이 버티거나 소폭 상승하는 등 수요가 견조했습니다.
  • 단지 유형: 대단지·브랜드 아파트를 우선 고려합니다. 세대수가 많은 래미안, 자이, 힐스테이트 등의 브랜드 아파트는 관리비 절감, 커뮤니티 시설, 브랜드 프리미엄 덕분에 가격 방어력이 높습니다. 500~1000세대 이상의 대단지 아파트는 소규모 단지보다 거래 유동성과 선호도가 높아 하락기에도 급락 위험이 상대적으로 적습니다. 예를 들어 동작구 흑석한강센트레빌, 성동구 행당푸르지오 등의 대단지는 불황기에도 실수요가 탄탄해 급매로 잠시 가격이 내려와도 금세 회복되는 경향을 보였습니다.
  • 미래 수요 안정성: 직주근접 수요와 임대 수요가 꾸준한지를 따집니다. 대학, 업무지구가 가까운 지역이나 개발호재로 인구유입 기대가 있는 곳의 주택은 수요 기반이 넓습니다. 예컨데 동작구는 노량진 학원가와 중앙대 인근 수요, 성동구는 성수동 첨단산업 및 서울숲 일대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮고 임대시장 수요도 뒷받침됩니다. 따라서 경기 침체 시 전세를 놓아 보유하기에도 비교적 수월합니다.

▷ 방어적 전략의 장점: 가격 하락 폭을 최소화하고 안정적인 자산 유지가 가능합니다. 우수한 입지의 주택은 하락장에 매물이 줄어들어 오히려 희소성이 부각되므로 상대적으로 가격 방어 및 회복 속도가 빠릅니다. 또한 임대차 수요가 꾸준해 전세를 활용한 유지 관리에도 유리합니다.

▷ 방어적 전략의 리스크: 기대 수익률이 공격 투자 대비 낮을 수 있습니다. 큰 폭의 시세차익을 노리기보다는 소폭 상승이나 현상 유지에 가까울 수 있어, 시장이 다시 상승 전환할 때 기회비용을 느낄 수 있습니다. 또한 초기 매입 가격대가 높기 때문에 절대가격 하락 시 손실 규모는 클 수 있으나, 이는 확률적으로 드문 급격한 폭락 상황에 한합니다. 요약하면 방어적 전략은 “떨어질 때 덜 떨어지는” 대신 “오를 때 덜 오르는” 접근법이며, 안정성을 최우선으로 한 투자 철학입니다.

4. 상승장 대비 공격적 투자 전략

만약 부동산 상승장이 지속되거나 다시 불장이 온다면, 보다 공격적인 투자 전략으로 높은 시세차익을 노릴 수 있습니다. 동작구와 성동구에서 공격적 전략을 펴는 경우, 개발 호재, 교통망 개선, 미래 수요 증가가 예상되는 단지를 중심으로 투자 판단을 하게 됩니다. 핵심 포인트는 다음과 같습니다:

  • 개발 호재 활용: 재개발·재건축 예정지 또는 막 입주를 시작한 신규 단지에 투자합니다. 상승장에서는 개발 기대감이 높은 지역의 집값이 군중심리에 따라 가파르게 상승하는 경향이 있습니다. 예를 들어 성동구 성수동 전략정비구역은 최근 시공사 선정 등 호재로 인근 아파트값이 크게 뛰며 성동구 전체 상승을 견인했습니다. 이러한 재개발 예정지 인근 구축 아파트나 사업 초기 단계 구역의 주택을 매입하면 향후 개발 완료 시 막대한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역 등 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.
  • 교통망 개선 지역 선점: 신규 노선 개통 예정지 주변의 아파트를 선점합니다. 새 지하철이나 광역교통망이 생기면 해당 지역 부동산은 노선 개통 전에 선반영 상승하는 경우가 많습니다. 동작구 신대방/대림삼거리 일대는 2027년 개통 목표인 신안산선 호재로 주목됩니다. 동작구는 이미 신안산선 대림삼거리역 일대를 역세권 활성화 계획으로 저층 주거지 재개발을 추진 중이며, 향후 교통 편의 향상에 따른 가치 상승이 예상됩니다. 이처럼 GTX 노선, 경전철 등 교통 호재가 있는 지역의 아파트는 상승장에 투자자들의 집중 수요가 몰리면서 단기간에 급등세를 탈 가능성이 높습니다.
  • 미래 수요 집중 단지: 현재는 저평가되어 있으나 향후 수요 증가 요인이 있는 단지를 공략합니다. 예를 들어 동작구 노량진 뉴타운 일부 단지들은 학원가 수요와 한강변 입지에도 불구하고 초기 분양가와 전세가 비율 등의 영향으로 주변 대비 저렴했으나, 상승장이 이어지자 빠르게 가격이 따라잡았습니다. 또 성동구 응봉동 등은 한강 조망이 가능하면서도 인지도는 낮아 상대적으로 가격대가 낮았는데, 향후 성수동 개발완료 시 파급효과로 수요가 늘어날 가능성이 있습니다. 이러한 단지는 상승장에 갭투자 유입과 함께 단기 시세차익 실현 기회가 높습니다.

▷ 공격적 전략의 장점: 시장 평균을 뛰어넘는 수익률을 거둘 가능성이 있습니다. 특히 레버리지를 적극 활용하면 (예: 전세 끼고 매입하는 갭투자 형태) 자기자본 대비 수익률을 극대화할 수 있습니다. 상승 사이클에서는 개발 호재 지역이나 저평가 단지가 짧은 기간에 수억 원씩 급등하여 선점 투자자에게 막대한 차익을 안겨주는 사례가 다수 나타납니다. 본 전략을 통해 한정된 자본으로 미래의 “대장주” 아파트를 미리 확보하는 효과를 기대할 수도 있습니다.

▷ 공격적 전략의 리스크: 시장 변동성에 크게 노출된다는 점이 가장 큰 위험입니다. 예상과 달리 상승세가 꺾이거나 대외 변수로 조정장이 오면, 개발 호재 기대감으로 가격이 부풀었던 단지는 하락장에 평균보다 더 급락할 수 있습니다. 또한 전세를 끼고 매수한 경우 전세가율 하락이나 공실, 세입자 리스크도 감수해야 합니다. 레버리지 활용은 수익을 키우지만 동시에 이자 비용 증가와 원리금 상환 부담을 동반하며, 금리 상승 시 투자 수지에 악영향을 줄 수 있습니다. 요약하면 공격적 전략은 **“High Risk, High Return”**으로, 시장에 대한 판단이 틀릴 경우 손실 위험도 상당함을 인지하고 여유 자본과 리스크 관리 계획을 갖춘 상태에서 접근해야 합니다.

5. 시나리오별 유망 단지 비교 및 투자 전략 요약

두 가지 시장 시나리오(하락장 vs 상승장)에 따라 고려할 만한 유망 아파트 단지를 정리하면 다음과 같습니다. 동작구와 성동구를 각각 대표하는 사례를 들어 방어형 vs 공격형 투자처를 비교하면, 아래와 같습니다:

 
지역
하락장: 방어적 전략 유망 단지 (특징/강점)
상승장: 공격적 전략 유망 단지 (특징/강점)
동작구
흑석한강센트레빌 1·2차 (2009~10년 입주)
– 한강 조망 대단지, 9호선 역세권
– 실수요 선호 1순위 입지로 하락장에도 수요 안정
– 중소형 평형 8~10억대 형성으로 예산 내 접근 가능
동작구 대림삼거리 역세권 일대 (신규 개발지)
– 신안산선 개통 예정 교통호재 지역
– 노후 주거지 재개발 추진으로 미래 가치 상승
– 현재 시세 상대적 저평가: 상승장에 급등 잠재력
성동구
행당서울숲푸르지오 (2011년 입주)
– 왕십리생활권 대단지, 2·5호선 더블역세권
– 학군 양호하고 편의시설 밀집 (꾸준한 실수요)
– 84㎡ 시세 12억 내외, 59㎡는 10억 내 구매 가능
성수동 전략정비구역 인근 (재개발 호재)
– 성수전략정비구역 개발 호재로 지역가치 급등
– 기존 구축아파트/빌라 매입 시 재개발 수혜 기대
– 성수동 일대 트렌디 개발로 미래 수요 폭발 예상

 

방어형 추천 단지들은 모두 브랜드 대단지의 역세권 아파트로서 이미 지역 내 선호도가 높아 하락 국면에서 방어력이 뛰어난 곳들입니다. 예를 들어 동작구 흑석한강센트레빌은 한강변 입지 덕분에 가격 하방 경직성이 높고, 성동구 행당푸르지오는 왕십리 뉴타운 중심 입지로 실거주 선호가 꾸준한 것이 강점입니다. 이런 단지들은 현재 시세 수준이 상대적으로 높지만, 그만큼 위험 적게 안정적으로 보유할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 공격형 추천 단지·지역은 아직 시세가 저렴하거나 개발로 가치 상승 여력이 큰 곳입니다. 동작구 대림삼거리 일대는 신설역 개통과 동시에 주변 환경이 크게 개선될 가능성이 있고, 성수동은 서울에서 손꼽히는 개발 기대지역이라 상승장에서는 폭발적 상승세를 보일 수 있습니다. 이러한 투자처는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 개발 일정 지연이나 시장 변화에 따라 변동성이 크다는 점을 유념해야 합니다.

전략별 요약 및 리스크 구분

하락장 시나리오에서는 “핵심 입지 + 검증된 단지” 조합이 최선의 방어책입니다. 동작구 흑석뉴타운이나 성동구 왕십리뉴타운처럼 이미 인프라가 완성된 지역의 준신축 아파트를 선택하면, 설령 가격이 조정돼도 회복력이 뛰어나고 실거주 만족도가 높아 장기 보유에 유리합니다. 세금(종부세 등) 부담을 배제한다면, 5년 보유하면서 경기 순환을 탈출구 없이 견딜 수 있는 **“버틸 힘”**이 중요합니다. 이때 대출 상환이나 금리 상승에 무리 없는 안정적 현금흐름 관리도 병행해야 합니다.

상승장 시나리오에서는 **“미래 가치 선점”**이 키워드입니다. 비교적 저평가된 동작구·성동구 내 지역을 찾아 과감히 투자 집중함으로써 평균 이상의 수익을 노립니다. 특히 개발이 임박한 지역에 갭투자로 뛰어들 경우 자기자본 대비 높은 수익률을 올릴 수 있습니다. 다만 이 전략은 시장 흐름을 정확히 읽는 눈이 뒷받침되어야 하며, 잘못 판단할 경우 투자 자산의 유동성 부족이나 가격 급락 위험에 직면할 수 있습니다.

마지막으로, 두 전략의 장단점과 리스크를 명확히 구분하여 인지해야 합니다. 방어적 전략은 안정성이 최대 장점이지만 큰 시세차익은 기대하기 어렵습니다. 공격적 전략은 고수익 가능성이 있지만 자산 변동성과 손실 위험을 함께 가져옵니다. 투자자는 자신의 자금 성격과 투자 성향을 고려해 두 시나리오 중 어느 쪽에 무게를 둘지 결정하고, 예기치 않은 시장 전환에도 대응할 수 있는 플랜 B를 마련해두는 것이 바람직합니다. 이번 분석을 종합하면, 동작구와 성동구 아파트 투자는 입지와 시나리오에 따른 맞춤 전략 수립이 핵심이며, 5년 보유를 가정할 때 시장의 상승·하락 주기에 대응하는 탄력적인 운영 전략이 필요하다는 결론입니다.

 

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