복정역 에피트 청약 분석 분양가 12억, 시세차익 4억! 강남 옆세권 로또 단지 총정리
복정역 에피트는 2025년 하반기 청약 시장에서 단연 가장 화제가 된 단지입니다.
특별공급 경쟁률이 32대 1까지 치솟으며 실수요자와 투자자의 관심을 모두 끌어냈고,
전용 84㎡ 기준 12억 원대의 분양가, 위례신도시 16~19억 시세 대비 최소 4~6억 원의 안전마진,
그리고 분양가상한제 적용이라는 강력한 메리트까지 갖추고 있습니다.
본 포스팅 분석을 통합하여 입지, 분양가, 설계, 청약전략까지 완전한 1편으로 정리한 가장 풍부한 복정역 에피트에 대해서 작성하였습니다.
입지 분석 : 강남과 위례를 동시에 잡는 ‘복정역세권 핵심입지’
- 위치: 성남 복정1공공주택지구 B1블록
- 위례 바로 옆, 송파 생활권 접근성
- 8호선·수인분당선 복정역 도보권
- 위례선(트램), SRT/GTX-A 수서역 접근성
- 복정역세권 복합개발(10조 원 규모) 직수혜
복정역 에피트의 가장 큰 강점은 바로 입지 가치입니다.
행정구역상 성남이지만, 실질적으로는 위례신도시와 송파생활권을 동시에 누리는 서울 인접 단지입니다. 도보로 접근 가능한 **복정역(8호선·수인분당선)**은 물론, 향후 **위례선(트램)**이 개통되면 위례–복정–잠실–삼전 구간의 이동 편의성이 비약적으로 상승하게 됩니다.
또한 10조 원 규모로 진행되는 복정역세권 복합개발, 복정역 환승센터 개발, 포스코 글로벌센터 추진 등, 단지 주변은 현재진행형 개발의 중심축에 서 있습니다. 입주 시점(2028년)엔 인프라가 지금과는 비교할 수 없는 수준으로 확장될 가능성이 높습니다.
분양가 vs 시세 : 전용 84㎡ 11.9억~12.49억, 안전마진 최소 4~6억 확보
- 84㎡ 분양가: 11.99억 ~ 12.49억
- 3.3㎡당 평균 3,590만 원
- 위례 84㎡ 시세: 16~19.5억
- 즉시 안전마진: 4~6억
복정역 에피트 분양가는 전용 84㎡ 기준 11억 9,900만 ~ 12억 4,900만 원으로 책정되었습니다.
언뜻 높게 보일 수 있지만, 실제로는 정확히 계산해보면 ‘로또급’ 분양가입니다.
위례 자이, 위례 호반써밋, 북위례 대장단지들의 전용 84㎡ 시세가 16억~19.5억이므로,
입주와 동시에 최소 4~6억 원의 시세차익이 기대됩니다.
분석에서도 이 부분을 매우 강하게 강조했는데, 이는 실제 시장 데이터로도 검증됩니다.
특히 가장 중요하게 봐야 할 점은 다음입니다.
👉 이 단지는 분양가상한제 적용 단지입니다. 즉, 건설사가 마음대로 가격을 높일 수 없으며,
입지·설계·대지 가치 대비 분양가가 ‘억제된 가격’으로 나왔다는 의미죠. 결론적으로,
“비싸게 느껴지지만, 실제로는 싼 분양가” 라는 것이 시장의 공통된 평가입니다.
단지 설계 : 전 세대 84㎡ 단일평형, 프리미엄 4Bay 구조
- 총 315세대 (일반분양 312)
- 전용 84㎡ 단일평형
- 4Bay 판상형 + 일부 타워형
- ㄷ자 주방, 팬트리, 대형 드레스룸 구성
- HL디앤아이한라 시공
복정역 에피트는 실거주자들이 가장 선호하는 전용 84㎡ 단일평형으로만 구성된 단지입니다.
이 방식은 단지 전체를 동일한 소비자층으로 맞추기 때문에 환금성·시세 안정성·수요층 유지력 면에서 유리합니다.
4Bay 판상형 구조는 채광·통풍·개방감을 극대화하며, 주방은 ㄷ자형 구조, 현관·주방·복도·안방의 수납을 모두 강화해 실거주자가 ‘불편함이 없는 공간’을 만들었고, 일부 라인은 이면 개방 타워형으로 개방감을 더했습니다.
또한 시공사 HL디앤아이한라는 위례·송파권에서 브랜드 신뢰도가 높은 편이며 실사용자 만족도가 높게 평가되는 건설사입니다.
청약 일정 및 조건 : 경쟁률 32:1의 실제 이유
- 특공 경쟁률: 32:1
- 1순위 해당 11/25, 기타 11/26, 2순위 11/27
- 당첨자 발표 12/3
- 실거주 3년, 전매제한 3년
- 수도권 19세 이상 + 청약통장 24개월
복정역 에피트 청약 열기가 폭발한 가장 직접적인 이유는 바로 입지 + 분양가 + 상한제 + 시세차익 + 희소성이 모두 겹친 단지이기 때문입니다.
청약 일정은 다음과 같습니다.
- 1순위 해당지역: 11월 25일
- 1순위 기타: 11월 26일
- 2순위: 11월 27일
- 당첨자 발표: 12월 3일
- 정당 계약: 12월 15~17일
1순위 조건은 수도권 거주 19세 이상 세대주, 청약통장 24개월 이상이며 2주택 이상 보유자는 제외됩니다.
또한 분양가상한제 적용으로 전매제한 3년, 입주 후 실거주 의무 3년이 부여됩니다.
하지만 시세차익 규모가 워낙 크기 때문에 대부분 실거주자들은 특별한 문제가 없는 조건입니다.
✅ 2025년 마지막 ‘서울 옆 로또 단지’
**복정역 에피트는 2025년 분양시장 ‘최상위 티어 단지’**입니다.
- 입지: 위례+송파+강남 접근성
- 가격: 상한제 적용으로 시세 대비 4~6억 저렴
- 경쟁률: 특공 32:1
- 미래가치: 복정역세권 개발의 중심
- 실거주 만족도: 84㎡ 단일 + 고급 설계
청약 자격만 충족한다면 올해 놓치면 후회할 단지라고 평가할 수 있습니다.
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